《广西壮族自治区物业管理委员会组建运行办法》政策解读

一、《办法》出台的目的及意义？

答：物业管理委员会是在不具备成立业主大会条件或者成立不了业主委员会的等情形下成立的，是临时代行业主委员会部分相关职责、组织业主共同决定物业管理事项、履行业主大会会议筹备组职责、推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会，组织业主共同决定物业管理事项的临时性机构。物业管理委员会的组建将弥补业主组织的缺失，是对业主委员会的有效补位。物业管理委员会组建后，将在推动成立业主委员会、组织业主共同决定有关事项方面发挥重要作用。

二、《办法》出台的依据？

答：根据新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》（2023年11月24日广西壮族自治区第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过）第四十三条授权，结合我区实际，制定本办法。

三、《办法》的适用范围？

答：广西壮族自治区行政区域内未成立业主委员会的住宅物业管理活动适用本办法，其他物业项目参照执行。

四、物业管理委员会的成立条件？

答：有下列情形之一的，应当按规定组建物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

五、物业管理委员会有哪些职责？

答：物业管理委员会依照《广西壮族自治区物业管理条例》承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

已成立业主大会但尚未成立业主委员会的，物业管理委员会按照《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条的规定组织业主共同决定相关事项，并组织执行业主大会的决定。

未成立业主大会的，物业管理委员会按照《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条的规定组织业主共同决定相关事项并行使第二十九条规定的业主委员会的职责。

六、物业管理委员会由谁负责组建？多长时间内组建？

答：物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府按照“应建尽建”的原则组建。符合组建条件的，由街道办事处或乡镇人民政府就组建物业管理委员会的相关事项进行公告，自公告之日起30日内，组建成立物业管理委员会。

七、物业管理委员会的组建主要包括哪几个步骤？

答：物业管理委员会的组建主要包括公告、推荐人选、确定人选、公示、备案五个步骤。

第一步，公告。由街道办事处或者乡镇人民政府就拟组建物业管理委员会相关事项进行公告。

第二步，推荐人选。物业管理委员会业主代表的人选主要由居（村）民委员会推荐、业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

第三步，确定人选。街道办事处或者乡镇人民政府根据物业管理委员会业主代表人选的推荐情况，确定物业管理委员会成员组成名单。

第四步，公示。在物业管理区域内显著位置公示包括物业管理委员会成员姓名、职业、住址等信息。

第五步，备案。物业管理委员会成立后，街道办事处或者乡镇人民政府进行备案。街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地的县级住房城乡建设主管部门。

八、组建物业管理委员会需要公告哪些内容？在哪里发布公告？公示期多长？

答：公告中明确物业管理委员会成员的人选要求、报名方式、起始日期等。公告应当在物业管理区域内两处以上显著位置公告。物业管理区域显著位置是指公告栏、小区出入口、单元门、电梯轿厢内、客服场所等。

公告期限不得少于7日。

九、物业管理委员会的人员构成？

答：物业管理委员会由社区（村）“两委”成员、社区工作者、业主等5—9人组成，其中主任1名，副主任1—2名，业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。主任由社区（村）“两委”成员担任；副主任至少包含1名业主代表。

十、如果参选业主代表较多怎么办？

答：业主代表人数超过预定人数的，可以采取分类后随机抽选的方式确定。业主对业主代表有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调解决。

十一、物业管理委员会成员应当符合哪些条件？

答：具备以下条件的业主可以参选：

（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

（二）热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力并具备必要的工作时间；

（三）具有完全民事行为能力；

（四）未被列为失信被执行人；

（五）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

（六）无违反相关法律法规的禁止性行为；

（七）无法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

物业管理委员会成员应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私、失职失责。

中共党员、人大代表、政协委员，法律、财务、工程、物业管理等专业人员应积极参选物业管理委员会成员。

十二、物业管理委员会业主代表通过哪些方式产生？

答：（一）社区（村）“两委”成员、社区工作者，由社区（村）党组织、居（村）民委员会负责推荐。

（二）业主代表由居（村）民委员会负责组织小区业主联名推荐或者业主自荐。联名业主人数应当不少于10名，并经被推荐人选本人签字同意；业主自荐应当征得不少于10名其他业主签字同意。一名业主只能推选一名业主代表。

（三）房屋总建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的物业管理区域，居（村）民委员会可划分若干区域组织业主联名推荐或者业主自荐，联名业主人数或者业主自荐同意人数应符合前款规定。

一个物业管理区域内业主不足300户的，联名推荐业主代表的联名人数和业主自荐征得业主同意的人数，由街道办事处、乡镇人民政府根据实际情况确定。

十三、物业管理委员会的主任、副主任如何产生？

答：拟组建物业管理委员会事项公告截止日后5日内，街道办事处或者乡镇人民政府根据申报情况，确定物业管理委员会成员候选人，并指定物业管理委员会主任及副主任。

十四、物业管理委员会名单确定后，需要公示什么内容？公示期多久？如果有异议怎么办？

答：物业管理委员会成员名单确定后，街道办事处或者乡镇人民政府应当将成员姓名、职业、住址等情况在物业管理区域内两处以上显著位置公示，公示期限不得少于7日。如有异议的，应书面向街道办事处或者乡镇人民政府提出，街道办事处或者乡镇人民政府应当在5日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于7日。

十五、物业管理委员会需要备案么？

答：物业管理委员会自成立之日起30日内，应当持《物业管理委员会备案表》向街道办事处或者乡镇人民政府备案。街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级住房城乡建设主管部门。

街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实，符合要求的，5个工作日内予以备案，并出具备案证明和印章刻制证明。

十六、物业管理委员会备案后如何刻制印章？

答：已成立业主大会的，物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章；持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明，申请刻制物业管理委员会印章。

未成立业主大会的，物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明，申请刻制物业管理委员会印章。

十七、物业管理委员会成立后如何开展工作？有哪些工作要求及注意事项？

答：物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当每季度召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上成员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。

物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持。

物业管理委员会会议应当有过半数成员且过半数业主代表成员参加。业主代表成员不能委托代理人参加会议。

物业管理委员会作出的决定应当经过半数成员签字同意。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示10个工作日。

物业管理委员会全体成员有同等表决权。

物业管理委员会对于需要业主共同决定的事项不得擅自作出决定。

十八、物业管理委员会成员资格需要什么条件才能终止？终止后有哪些要求？

答：物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格应当终止：

（一）业主代表不再是本物业管理区域内业主或者物业使用人；

（二）以书面形式向物业管理委员会提出辞职并经同意的；

（三）因健康等原因无法履行职责的；

（四）拒不召集、拒不参加或者阻挠召开物业管理委员会会议的；

（五）违反物业管理委员会成员书面承诺的；

（六）一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上的；

（七）法律法规以及管理规约规定的其他情形。

属于前款第一项、第二项情形的，其成员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第三项、第四项、第五项、第六项情形的，物业管理委员会应当提请街道办事处或者乡镇人民政府终止其成员资格；属于前款第七项情形的，按照相关规定处理。

物业管理委员会成员资格终止，物业管理委员会应当在7日内向所在地街道办事处或者乡镇人民政府办理变更备案，并在物业管理区域显著位置公示，公示期限不少于7日。物业管理委员会成员应当自资格终止之日起5日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给物业管理委员会。

十九、如果物业管理委员会发生缺额的怎么办？

答：物业管理委员会成员发生缺额的，由街道办事处或者乡镇人民政府按照本办法第十条的有关规定及时进行补充。

二十、物业管理委员会工作经费包含哪些内容？从哪里列支？需要公示么？

答：物业管理委员会工作经费、采购第三方机构服务费用、成员工作补贴、聘用人员薪酬等由物业管理委员会结合实际提出申请，由业主依法共同决定。相关费用可从公共收益中列支，或业主自愿捐赠及其他合法方式筹集。相关收支情况应在物业管理区域显著位置进行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于30日。

二十一、物业管理委员会任期多长？如果届满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的怎么办？

答：物业管理委员会的任期一般不超过3年。如届满时仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

二十二、如果物业管理委员会在任期内推动成立业主大会、选举产生业主委员会后，还保留么？

答：物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并在10日内与业主委员会办理移交手续，与业主委员会办理移交手续后解散。因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处或者乡镇人民政府应当及时解散物业管理委员会。

物业管理委员会重新组建或者解散后，街道办事处或者乡镇人民政府应当收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示，公示结果告知所在地的县级住房城乡建设主管部门。

二十三、如果物业管理委员会及委员会成员违法违规了怎么办？

答：物业管理委员会应当依法履行职责。物业管理委员会作出的决定违反法律法规和规章的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正。给业主、物业使用人、物业服务人造成损害的，由签字同意该决定的物业管理委员会委员承担民事责任。

二十四、物业管理委员会组建流程是否有参考文本？

答：为规范物业管理委员会组建流程，本《办法》共有8个附件供参考（《办法》正文及8个附件可从广西壮族自治区住房和城乡建设厅官网搜索下载）。附件名称分别是：

（一）物业管理委员会组建工作流程；

（二）关于物业管理区域组建物业管理委员会的公告；

（三）物业管理委员会成员人选推荐表；

（四）物业管理委员会成员人选业主联名推荐表；

（五）物业管理委员会成员人选业主自荐表；

（六）物业管理委员会成员书面承诺书；

（七）物业管理委员会组建情况公示；

（八）物业管理委员会备案表。