图解 | 《关于进一步加快既有住宅加装电梯工作的通知》政策解读方案

问题一：《关于进一步加快既有住宅加装电梯工作的通知》中明确的既有住宅加装电梯的启动业主表决比例与桂建发〔2018〕18号文件规定有什么不同？

答：《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）于2021年1月1日起正式施行。为与《民法典》相配套衔接，依据《民法典》第二百七十八规定，《关于进一步加快既有住宅加装电梯工作的通知》（以下简称《通知》）将既有住宅加装电梯协商启动的业主表决比例由《关于加快推进既有住宅加装电梯工作的指导意见》（桂建发〔2018〕18号）规定的“依照《中华人民共和国物权法》规定，就加装电梯方案和电梯维护管理等有关问题与拟加装电梯单元专有部分的所有业主进行充分协商，经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意并签订协议。加装电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分业主的同意”，调整为“既有住宅需要加装电梯的，申请人应当征求所在楼栋或单元全体业主意见，由本楼栋或单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，签订既有住宅加装电梯项目协议书。加装电梯拟占用业主专有部分的，还应征得该专有部分业主的同意”。

问题二：对比桂建发〔2018〕18号文件，《通知》中明确的既有住宅加装电梯政策适用范围有哪些变化？

答：在桂建发〔2018〕18号等文件基础上，《通知》扩大了既有住宅加装电梯政策的适用范围，即包括：2018年12月6日以前，部队在国有土地上建设的四～九层无电梯集资房、经济适用房，以及军队离退休干部休养所（军休所）、移交政府安置的军队离退休干部住房居住小区（包括军休干部休养所、军休干部服务管理站）既有住宅；实际为个人所有但未办理个人房屋不动产权证书或房屋所有权证书的四～九层无电梯单位自管房以及机关、企事业单位的集体（公有）产权住宅、集资建房，当能够提供房屋产权所属单位对房产使用人等有关情况说明，且房屋产权所属单位及房产使用人同意加装电梯的，适用加装电梯有关政策。

问题三：如何保障既有住宅加装电梯的质量安全？

答：既有住宅加装电梯是房屋建成后再实施的改造项目，包含基坑开挖、土建施工等建设工程和电梯安装等特种设备安装行为。为加强对加装电梯项目的质量安全监督，对既有住宅加装电梯工程实施“双线监管”，即土建施工质量安全监管和电梯安装特种设备安全监管。

问题四：因加装电梯受到影响的业主提出实名制书面反对意见时，该如何进行协商调解？

答：针对公示和工程建设期间相关利害关系人可能提出实名制反对意见这一情况，《通知》明确需引导相关当事人先行通过友好协商的方式，解决加装电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜，也可以委托业主委员会、社区居民委员会、人民调解组织、街道办事处、属地人民政府、原房改房售房单位和其他社会组织等进行协调；明确各相关单位、部门处理加装电梯异议纠纷的调解时限原则上不应超过15个工作日。如自我协商不成或经业主委员会组织协商后仍未成功调解的，由属地社区居委会、街道或者人民政府通过召开协调会、听证会等方式组织调解，积极搭建沟通协商平台，鼓励引入第三方评估机构，尽可能消除意见分歧、达成共识，实现政府引导、居民自治、社会参与的良性互动，打造共建共治共享的社会治理新格局。

为满足老年人、残疾人、移交政府安置的军队离退休干部等群体对加装电梯的迫切需求，《通知》明确提出，对于涉及老年人、残疾人、移交政府安置的军队离退休干部居住的老旧小区住宅加装电梯项目，各相关单位、部门应当加大调解力度，积极引导当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，化解纠纷。

问题五：《通知》在政策上主要有哪些创新、突破？

答：既有住宅加装电梯关系人民群众切身利益，工程规模虽小、社会效益很大，是一项惠及群众的重要民生工程，各级政府给予相应财政补贴并出台政策多方面筹措资金，千方百计减轻加装电梯业主的经济负担。从支持惠民工程、为民办实事、切实减轻群众经济负担、推动既有住宅加装电梯工作高质量开展以及促进广西既有住宅加装电梯市场繁荣等方面综合考虑，参考全国大多数省市的经验做法，《通知》从放宽规划技术条件、减免政策性收费、优惠服务费用等方面突破性、创新性提出了针对既有住宅加装电梯工程的多项利好政策：

（一）对既有住宅加装电梯工程的实施程序及申请材料进行规范和优化。将实施既有住宅加装电梯分为七个阶段：第一个阶段是业主意愿协调阶段，主要程序有制定建设设计方案、征询业主意愿并签订协议；第二个阶段是方案公示阶段，主要程序有社区登记、方案公示、社区盖章确认；第三个阶段是条件审查阶段，主要程序有提出申请、完成条件审查；第四个阶段是规划审批阶段，即办理建设工程规划许可；第五个阶段是设计施工阶段，主要程序有开展施工图设计并审查、办理建筑工程施工手续；第六个阶段是电梯安装登记阶段，主要程序有办理电梯安装告知、特种设备监督检验、办理特种设备使用登记手续；第七个阶段是工程竣工验收阶段，主要程序有办理规划条件核实、组织工程竣工验收、办理相关验收备案或告知手续。

（二）适当放宽规划技术标准。不需办理立项审批、核准或备案手续，不需重新办理用地手续（包括建设用地规划许可审批）；加装电梯体量不纳入建筑间距计算，加装电梯部分不受与北侧住宅建筑间距采光、日照要求限制；在满足消防安全、不影响居民通行的前提下，建筑退道路红线、退用地边界距离与最小建筑间距均按照原建筑外墙计算。

（三）落实各项减免政策。对既有住宅加装电梯工程的业主，免征城市园林绿化补偿费和城市绿化用地面积补偿费；因加装电梯依法增加的面积，不计入增容建筑面积，不计入规划指标，不再另行测绘，不办理不动产登记手续，不再补缴土地出让金，不需补缴城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费，其他相关行政事业性收费、政府性基金按规定落实减免政策。既有住宅加装电梯工程办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可和规划核实等审批手续时，相关主管部门不得收取任何费用。

（四）明确各市、县（市、区）要强化便民服务，及时开通既有住宅加装电梯业务受理窗口，按照“一表申请、一窗受理、内部流转、限时办结”要求，制定公布本地区既有住宅加装电梯办事指南、统一申报材料、优化审批流程，推行集中办理、并联审查、申报材料互认共享，避免申报材料重复提供，实现申请人“只用跑一次”。鼓励推行“容缺受理、承诺审批、一网通办”。同时，各市、县（市、区）住房城乡建设主管部门要面向社会定期征集和公布一批具有相应资质的电梯生产、安装、改造、维修企业以及工程总承包、勘察、设计、施工、监理单位，施工图审查机构、工程质量检测（房屋安全鉴定）机构名录，方便有需求的群众自主参考选择。

（五）明确电力、燃气、水务、通信、有线电视等相关单位开通绿色通道，优先安排加装电梯工程的电力扩容、管线迁移等相关配套项目实施计划，并只收取基本人工和基础材料费用。