自治区住房城乡建设厅关于公开征求《广西壮族自治区住宅物业公共收益管理办法（试行）》（征求意见稿）意见的函

为规范全区住宅物业公共收益的管理，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等有关法规和规章规定，自治区住房城乡建设厅组织起草了《广西壮族自治区住宅物业公共收益管理办法（试行）》（征求意见稿，以下简称本办法），已先后征求各设区市住房城乡建设局，自治区公安厅、市场监管局等单位的意见建议，形成了公开征求意见稿，现面向社会公开征求意见。欢迎有关单位和社会各界人士提出宝贵意见和建议，并于2025年7月12日前将修改意见建议反馈表（详见附件2）发送至自治区住房城乡建设厅工作邮箱。

联系人：覃应森；联系电话：0771-2366112；工作邮箱：gxfgb@zjt.gxzf.gov.cn。

附件：⒈ 《广西壮族自治区住宅物业公共收益管理办法（试行）》（征求意见稿）

⒉ 修改意见建议反馈表

广西壮族自治区住房和城乡建设厅

2025年6月10日

附件1

广西壮族自治区住宅物业公共收益

管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章  总  则

第一条  为规范住宅物业公共收益（以下简称公共收益）的管理，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等法律法规，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于广西壮族自治区行政区域内的非单一产权居民小区、商住两用等住宅物业公共收益管理活动。商务楼宇、工业园区等含两个及两个以上业主的非住宅物业项目可参照本办法执行。

第三条  本办法所称公共收益，是指利用住宅物业业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅物业共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的净收入。

本办法所称公共收益收入范围参考附件。

第四条  公共收益属全体业主共有，应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、组织和个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

第二章  职责分工

第五条 自治区人民政府物业服务行业主管部门负责会同有关部门研究制定公共收益管理相关政策，并监督执行。

设区市人民政府物业服务行业主管部门会同有关部门结合当地实际，制定本辖区内公共收益管理相关政策实施细则，并对相关政策执行情况进行监督检查。

县（市、区）人民政府物业服务行业主管部门负责组织实施公共收益管理政策，加强对公共收益政策执行情况的日常监管。督促物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。

第六条  县级以上地方人民政府公安机关负责依法查处侵占公共收益的违法犯罪行为，对构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七条  县级以上地方人民政府市场监管部门负责对物业服务合同中存在不公平甚至霸王条款等损害业主合法权益的行为予以纠正，对拒不整改的物业服务企业依法给予行政处罚。

第八条  物业服务企业应当遵纪守法，严格按照物业服务合同、委托经营合同诚信履约，依据相关法律法规加强公共收益信息公开。

物业管理行业协会应制定相关行规行约，加强行业自律。

第三章  公共收益的管理

第九条  由业主委员会或者物业管理委员会负责住宅物业范围内的物业服务用房、共用设施设备、公共收益摸底、建册，明确公共收益归属范围，规范共有资产经营管理等工作。物业服务企业应当给予协助。

第十条  公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。

全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益。部分业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益，部分业主公共收益的使用，由部分共有的业主进行表决。

公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第十一条  前期物业服务期间，物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》约定或者经业主大会决定住宅物业共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容。

第十二条  业主大会成立后，住宅物业共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在相应合同或管理规约中作出约定。业主大会尚未成立的，由物业管理委员会依法依规履行相应职责。

第十三条 住宅物业共有部分委托物业服务企业经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会经营的，合同期限不得超过业主委员会或者物业管理委员会任期。

业主委员会成立后，物业管理委员会应将公共收益的管理权移交给业主委员会并按照相关规定办理交接手续。

第十四条  各设区市人民政府物业服务行业主管部门应搭建公共收益资金监管平台，对符合条件的住宅物业开设公共收益代管账户，单独列账管理，为业主委员会、物业管理委员会及业主查询相关信息提供便利。

第十五条  前期物业服务期间，物业服务企业应当及时将住宅物业服务项目的公共收益在每季度第一个月的月底前将上一季度公共收益结余及时存入项目所在地的公共收益代管账户。

业主大会成立后，业主委员会或者物业管理委员会应当通过法定程序明确是否委托政府部门代其管理公共收益。如需代管，应按照本办法，将住宅物业服务项目的公共收益结余遵照以上规定及时存入项目所在地的公共收益代管账户。

第十六条  县级人民政府物业服务行业主管部门应当指导业主委员会或者物业管理委员会在小区管理规约中约定公共收益列支的相关内容（如公共收益使用范围、使用流程、移交程序等，具体可参考附件）并制定公共收益年度使用计划。

第十七条  前期物业服务期间，物业服务企业应当在每年第一季度委托第三方审计机构对上一年度公共收益收支情况进行审计，并向全体业主公示审计报告，审计费用从公共收益中列支。

业主大会成立后，业主委员会或者物业管理委员会应当在每年第一季度委托第三方审计机构对物业服务企业、第三方经营机构的上一年度公共收益收支情况进行审计，物业服务企业、第三方公共收益经营机构应当配合财务审计，审计费用从公共收益中列支。

鼓励有条件的业主委员会或者物业管理委员会引入代理记账机构每年实施公共收益的记账工作。

第十八条  业主大会成立后，如住宅物业因拆迁等不可抗力因素导致小区灭失的，业主委员会、物业管理委员会应制定公共收益账户余额处置方案。经法定程序表决同意后，向设区市人民政府物业服务行业主管部门提出处置申请。申请同意后，设区市人民政府物业服务行业主管部门按照相关规定依法依规将公共收益账户余额划转至业主委员会或物业管理委员会指定账号。

第五章  公共收益的公示

第十九条  前期物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当自签订公共收益经营管理合同或者协议之日起7日内，在住宅物业醒目位置公示，公示期不少于30日。并在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况在住宅物业公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示，鼓励通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会，公示日期不少于30日。公示当年第四季度公共收益收支情况时，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示。

未产生公共收益的住宅物业应同样按以上规定完成公示，公共收益公示结果需上传至行业监管平台，确保业主能够充分了解小区公共收益情况。

业主有异议的，物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。

第二十条 物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应参照本办法第十七条规定公示公共收益审计报告。

第六章  监督检查

第二十一条 县级以上地方人民政府物业服务行业主管部门应当责令对存在不按规定公布公示共有部分经营收支情况、损坏住宅物业共有部分或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目行为的物业服务企业限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规予以处罚；涉嫌经济犯罪的，移交当地公安部门处理。

第二十二条  业主委员会或者物业管理委员会拒不公布、公示公共收益收支情况，或任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，街道办事处或者乡镇人民政府应当进行调查核实，查证属实的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期改正；对拒不改正的，街道办事处或者乡镇人民政府应当将相关证据移交至县（市、区）人民政府物业服务行业主管部门，由县（市、区）人民政府物业服务行业主管部门会同民政部门依照有关法律法规的规定予以处罚。

第二十三条  业主委员会或者物业管理委员会委员、自行管理住宅物业的机构、代理记账机构有挪用、侵占公共收益或者其他损害小区居民公共权益违法违规行为的，依照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等相关法律、法规给予处罚；涉嫌职务犯罪的，移交当地公安部门处理。

第七章  附则

第二十四条  2021年1月1日后产生的公共收益，依照《广西壮族自治区物业管理条例》及本办法的有关规定执行。

第二十五条  本办法印发前，物业服务企业从公共收益中已列支垫付的住宅物业共有部分维修、更新、改造的费用，需建档留存，待业主委员会或者物业管理委员会成立后，组织业主按程序表决通过后追认核销。

第二十六条  非住宅的物业服务项目公共收益管理，可参照本办法有关规定执行。

第二十七条 本办法自2025年 月 日起施行。

附件：本办法公共收益收入范围及相关管理程序参考

附件

本办法公共收益收入范围及相关

管理程序参考

一、本办法所称公共收益收入包括但不限于以下内容

（一）利用住宅物业的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所获得的经营收入；

（二）利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆所获得的收益；

（三）利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的管理费；

（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

（五）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的管理费；

（六）公共收益利息收入；

（七）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；

（八）其他依法属于全体业主的收入。

二、公共收益使用范围

（一）依照有关法律法规依法纳税；

（二）按一定比例（不低于50%）用于补充项目住宅专项维修资金；

（三）共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修和公用设施设备保险；

（四）共用部位、共用设施设备的应急处置费用；

（五）业主大会、业主委员会、物业管理委员会的筹备、召开、成立、换届等相关工作经费；

（六）业主委员会、物业管理委员会委员及相关工作人员各项工作补贴；

（七）对项目公共收益的审计、物业服务评估、信息公开、房屋体检等专业第三方服务费用、税费；

（八）抵扣物业服务费用或水电公摊费用等合法支出；

（九）业主共同决定用于物业服务的其他费用。

三、公共收益使用程序

（一）前期物业服务期间，由物业服务企业制定公共收益使用方案，提交街道办事处或者乡镇人民政府审核备案。使用方案应当包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容。经街道办事处或者乡镇人民政府审核后，符合使用范围的提交全体或相关业主，按照《中华人民共和国民法典》第278条进行表决，表决通过后由物业服务企业负责组织实施。

（二）业主大会成立后，符合小区议事规则、管理规约规定的，由业主委员会或者物业管理委员会制定公共收益使用方案，提交全体或相关业主进行表决，按照《中华人民共和国民法典》第278条进行表决，表决通过后由业主委员会或者物业管理委员会负责组织实施。

业主大会可以授权业主委员会或者物业管理委员会决定一定金额范围内业主公共收益资金的使用。在符合紧急使用房屋专项维修资金的情况下，优先使用公共收益。

（三）公共收益未存入公共收益代管账户，需使用公共收益对共有部分进行维修、更新和改造的，应当由业主委员会或物业管理委员会就公共收益管理使用事项征求业主意见，并形成业主共同决定后实施。

四、公共收益移交程序

（一）首次移交程序

1. 自业主委员会或者物业管理委员会成立之日起30日内，由物业服务企业向业主委员会或者物业管理委员会移交公共收益及其经营收支账目，业主委员会或者物业管理委员会应委托有资质的第三方审计机构进行审计。

2. 有异议的，物业服务企业应立即整改。整改后无异议的，业主委员会或者物业管理委员会应督促物业服务企业配合物业服务行业行政主管部门将公共收益划拨至公共收益代管账户。

3. 划拨前，相关费用从公共收益中列支。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。

（二）合同终止及换届移交程序

1. 前期物业服务合同终止或者上一届业主委员会、物业管理委员会任期届满时，由物业服务企业或上一届业主委员会、物业管理委员会委托的第三方公共收益经营机构将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会或者物业管理委员会。

2. 新一届业主委员会或者物业管理委员会可委托有资质的第三方审计机构进行审计。

3. 划拨前，相关费用从公共收益中列支。上一届业主委员会或者物业管理委员会在换届结束后不得以任何理由拒绝移交。

附件2

修改意见建议反馈表

填报单位（人）：                             联系电话：

注：请一行填写一条意见，勿将所有意见填入同一行。