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各设区市住房城乡建设局，各有关单位：
联系人：覃应森；联系电话：0771-2366112；工作邮箱：gxfgb@zjt.gxzf.gov.cn。
附件：1. 《广西壮族自治区物业服务招投标管理办法（试行）》
（征求意见稿）
广西壮族自治区住房和城乡建设厅
2025年4月15日
（此件公开发布）
附件1
广西壮族自治区物业服务招投标管理办法
（试行）
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为规范本自治区物业管理招投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理公平竞争和质价相符的市场机制，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》，参考《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合我区实际情况制定本办法。
第二条 本办法适用于广西壮族自治区行政区域内，符合业主大会成立条件的住宅（含商住）物业的业主、业主大会通过招投标方式选聘物业服务人及其监督管理的活动。
物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正、诚实信用原则。
第三条 自治区住房城乡建设行政主管部门负责全区物业管理招标投标活动的指导监督，并在广西房地产行业动态监管信息平台（以下简称监管平台）中建立统一的物业管理招投标平台（以下简称招投标平台），为物业管理招投标提供服务。
市、县（市、区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的指导监督。
第四条 物业服务项目招标信息优先通过公共媒体发布，招标公告的期限为5个工作日。
第二章 招 标
第五条 招标人应当对招标项目科学合理地确定招标需求，委托第三方评估机构进行查验评估、服务需求论证、运行成本测算、收费标准评估等筹备工作。
招标人委托代理机构组织招标的，招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
第六条 物业管理招标可分为“公开招标”和“邀请招标”。招标人采取公开招标方式的，应在公共媒介上发布招标公告（详见附件2）。招标人采用邀请招标的，鼓励招标人从自治区住房城乡建设行政主管部门行业监管平台中随机抽取至少3家信用等级为AA以上的物业服务企业中作为邀请对象。
第七条 招标人应当按照招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点提供招标文件，期限不得少于5个工作日；期限届满后获取招标文件的潜在投标人不足3家的，可以顺延并予公告。
第八条 招标人应按本办法要求在招标前完成招标文件（详见附件2）的编制。
第九条 招标人根据项目的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘物业现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。
组织现场踏勘或者召开答疑会的，应当在招标文件中载明，或者以书面形式通知所有潜在投标人。
第十条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，不得少于15日。
第十一条 招标人可对已发出的招标文件、投标邀请书进行必要的澄清或者修改，但不得改变招投标的和资格条件。澄清或者修改应当在原公告发布媒体上发布澄清公告，并以书面形式告知所有潜在投标人。澄清或者修改的内容为招标文件、投标邀请书的组成部分。
澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在投标截止时间至少7日以书面形式通知所有潜在投标人；不足7日的招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。
第十二条 招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书后，除因重大变故招标任务取消情况外，不得擅自终止招标活动。
终止招标的，招标人应当及时在原公告发布媒体上发布终止公告，并以书面形式将项目实施情况和招标任务取消原因通知潜在投标人。已经收取招标文件费用或者投标保证金的，招标人应当在终止招标活动后5个工作日内退还所收取的费用。
第十三条 当招标人为业主委员会或物业管理委员会时，业主委员会或物业管理委员会可按照“评定分离”的原则，通过招投标方式推选出不少于3个中标候选人，并根据招投标结果拟定物业服务选聘方案提请业主大会审议。审议通过后，应采用投票方式确定中标企业，业主支持率最高的为中标单位，并依法签订物业服务合同，合同实施前应向全体业主公示不少于5个工作日。
第十四条 招标人应当在发布招标公告或投标邀请书前向全体业主公示招标文件（详见附件2），公示期不少于7天。
第三章 投 标
第十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，并对招标文件提出的要求和条件作出明确响应。
第十六条 投标人应当在招标文件要求的截标时间前将投标文件密封送达开标地点。招标人或招标代理机构收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人、签收时间和投标文件密封情况的签收回执，并妥善保存投标文件。任何单位和个人均不得在截标时间前开启投标文件。
第十七条 投标人在招标文件要求的截标时间前，可补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人或招标代理机构。补充、修改的内容应当按照招标文件要求签署、盖章、密封，作为投标文件的组成部分。在招标文件要求的截标时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第十八条 投标人撤回已提交的投标文件应当在截标时间前书面通知招标人或招标代理机构。招标人或招标代理机构已收取投标保证金的，应当自收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还，但因投标人自身原因导致无法及时退还的除外。
招标人或者招标代理机构应当自中标通知书发出之日起5个工作日内退还未中标人的投标保证金，自服务合同签订之日起5个工作日内退还中标人的投标保证金或者转为中标人的履约保证金。
第十九条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
第四章 开标、评标
第二十条 开标时间应与截标时间一致，开标地点应为招标文件中载明的地点。
第二十一条 开标由招标人或招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。评标委员会成员不得参加开标活动。
投标人不足3家的，不得开标。
第二十二条 投标人代表对开标过程和开标记录有疑义，以及认为招标人或招标代理机构相关工作人员有需要回避的情形的，应当场提出询问或回避申请。招标人或招标代理机构对询问或回避申请应及时处理。投标人未参加开标的，视同认可开标结果。
第二十三条 投标截止后投标人数量不足3家或者资格符合的投标人不足3家的，除招标任务取消情形外，按照以下方式处理：
（一）招标文件存在不合理条款或者招标程序不符合规定的，由招标人或招标代理机构改正后依法重新招标；
（二）招标文件没有不合理条款、招标程序符合规定，需要采用其他方式招标的，招标人应当及时更换。
第二十四条 招标人负责组织评标工作应按照本办法履行相应职责（详见附件3）。
第二十五条 评标由招标人依规建立的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业服务行业评审专家组成，成员一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的评审专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人或招标代理机构从自治区行业行政主管部门推荐或自治区行业社会组织建立的专家库中对应专业随机抽取。
第二十六条评标委员会负责具体评标事务，并按照本办法履行相应职责（详见附件3）。
第二十七条 评标委员会成员应当公正履责，对所提出的评审意见承担相应责任。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露评审过程相关信息。
第二十八条 评标委员会应当对符合资格的投标文件进行符合性审查，以确定其是否满足招标文件的实质性要求。
第二十九条 为提升物业服务品质，鼓励招标人遵循质价相符原则，优先采用综合评分法（详见附件1）选择物业服务人。
第三十条 综合评分法评审因素应在招标文件中载明且与采购需求相关，包括投标报价、技术或者服务水平、履约能力、售后服务等。资格条件不得作为评审因素。
评审因素应当细化和量化，且与相应的商务技术条件对应。商务技术条件指标有区间规定的，评审因素应当量化到相应区间，并设置各区间对应的不同分值。
服务项目的价格分值与商务分值占总分值的比重应不高于50%。
第三十一条 评标委员会按评审后得分由高到低顺序排列，评选出前3名提供给招标人选择。得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列。得分且投标报价相同的并列。
第三十二条 评标委员会根据全体评标成员签字的原始评标记录和评标结果编写评标报告（详见附件2）。
第三十三条 评标委员会成员对需要共同认定的事项存在争议的，应当按照少数服从多数的原则作出结论。持不同意见的评标委员会成员应当在评标报告上签署不同意见及理由，否则视为同意评标报告。
第三十四条 评标结果汇总完成后，除下列情形外，任何人不得修改评标结果：
（一）分值汇总计算错误的；
（二）分项评分超出评分标准范围的；
（三）评标委员会成员对客观评审因素评分不一致的；
（四）经评标委员会认定评分畸高、畸低的。
评标报告签署前，经复核发现存在以上情形之一的，评标委员会应当当场修改评标结果，并在评标报告中记载；评标报告签署后，招标人发现存在以上情形之一的，应当组织原评标委员会进行重新评审，重新评审改变评标结果的，书面报告招标人。
投标人对本条第一款情形提出质疑的，招标人可以组织原评标委员会进行重新评审，重新评审改变评标结果的，应当书面报告招标人。
第三十五条 评标委员会发现招标文件存在歧义、重大缺陷导致评标工作无法进行，或者招标文件内容违反国家有关强制性规定的，应当停止评标工作，与招标人沟通并作书面记录。招标人确认后，应当修改招标文件，重新组织招标活动。
第三十六条 评标委员会或者其成员存在下列情形导致评标结果无效的，招标人可以重新组建评标委员会进行评标，但招标合同已经履行的除外：
（一）评标委员会组成不符合本办法规定的；
（二）有评标委员会及其成员禁止性规定（详见附件4）情形的；
（三）评标委员会及其成员独立评标受到非法干预的。
有违法违规行为的原评标委员会成员不得参加重新组建的评标委员会。
第五章 中标和合同
第三十七条 招标代理机构应当在评标结束后2个工作日内将评标报告送招标人。
招标人应当自收到评标报告之日起在投标有效期内，根据评标报告确定的中标候选人名单、业主大会表决通过的选聘方案及投票结果，最终确定中标人。
选聘方案未明确中标人确定方式的可按以下推荐方式确定中标人：组织召开业主大会，对中标候选人进行表决投票，对得票权数最高的作为中标人予以公示，公示期不少于5个工作日。如满足表决票有效送达且业主在规定时间内不参加业主大会，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入业主参加会议表决的多数票。如公示期间，未收到专有部分面积过三分之一的业主且参与表决人数过三分之一的业主书面反对，则该中标候选人确定为中标人；如公示期间，收到专有部分面积过三分之一的业主且参与表决人数过三分之一的业主书面反对，则本次招标流标，宜重新招标选聘物业服务人。
第三十八条 招标人应当自中标人确定之日起2个工作日内，在招标公告发布的媒体上公告中标结果，中标公告期限为1个工作日。
邀请招标人采用书面推荐方式产生符合资格条件的潜在投标人的，还应当将所有被推荐供应商名单和推荐理由随中标结果同时公告。
在公告中标结果的同时，招标人应当向中标人发出中标通知书；对未通过资格审查的投标人，应当告知其未通过的原因；采用综合评分法评审的，还应当告知未中标人本人的评审得分与排序。
第三十九条 中标通知书发出后，招标人不得违法改变中标结果，中标人无正当理由不得放弃中标。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，应重新招标。
第四十条 招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人投标文件的规定，与中标人签订书面合同。所签订的合同不得对招标文件确定的事项和中标人投标文件作实质性修改。
招标人不得向中标人提出任何不合理的要求作为签订合同的条件。
招标人和中标人签订背离招投标文件实质性内容或者补充协议的，记入招标人和投标人信用信息。
第四十一条 招标人应当在签订物业服务合同之日起15日内，按照本办法将下列材料上传监管平台：
（一）中标通知书；
（二）评标委员会的评标报告；
（三）中标人投标文件的节选内容；
（四）新签订物业服务合同的节选内容。
第六章 附 则
第四十二条 本办法规定按日计算期间的，开始当日不计入，从次日开始计算。期限的最后1日是国家法定节假日的，顺延到节假日后的次日为期限的最后1日。
招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，纳入信用信息管理。
第四十三条 本办法由广西壮族自治区住房和城乡建设厅负责解释。
第四十四条 本办法自2025年 月 日起施行。
附件：1. 本办法相关名词解释
2. 招标公告、文件、信息公示及评标报告内容
3. 招标人和评标委员会职责
4. 相关禁止性规定
附件1
本办法相关名词解释
一、招标人：是指依法进行物业管理招标的建设单位、业主或者业主大会、业主委员会或物业管理委员会，以及街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会等业主共同决定依法委托的其他主体。
二、投标人：是指响应物业管理招标、参加投标竞争的具备相应信用等级的物业服务企业。
三、公开招标：是指招标人依法以招标公告的方式邀请所有潜在的非特定的供应商参加投标的招标方式。建筑面积在十万平方米以上（含十万平方米）的，应通过公开招标的方式选聘物业服务人。
四、邀请招标：是指招标人依法以投标邀请书的方式邀请3家符合资格的供应商参加投标的招标方式。建筑面积不超过十万平方米的，经业主大会表决同意后业主可采用邀请招标的方式选聘物业服务人。
五、综合评分法：是指投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。
六、公共媒体：包括但不限于自治区住房城乡建设行政主管部门的行业监管平台、阳光采购服务平台、代理机构网站、招标项目所在市级以上行政区域内的融媒体、行业协会网站等。需公开的信息包括但不限于招标公告、澄清或更正、中标结果、合同等。
七、潜在投标人：是指已经报名获取招标文件的或者被邀请的供应商。
八、本文所称的“以上”“以下”“以内”“届满”，包括本数；所称的“不满”“超过”“以外”，不包括本数。
附件2
招标公告、文件、信息公示及评标报告内容
一、公开招标公告主要内容
（一）招标人及其委托的招标代理机构的名称、地址和联系方式；
（二）招标项目的名称、预算金额；
（三）招标人的招标需求；
（四）投标人的资格要求；
（五）获取招标文件的时间期限、地点、方式及招标文件售价；
（六）公告期限；
（七）投标截止时间、开标时间及地点；
（八）招标项目联系人姓名和联系方式。
招标文件的内容不得违反法律、行政法规、强制性标准或者违反公开、公平、公正、诚实信用原则，有违反规定情形，影响潜在投标人投标结果的，招标人应当修改招标文件后重新招标。
二、招标文件内容
（一）招标公告或投标邀请；
（二）招标人简介，包括名称、地址、联系方式、采购需求等；
（三）招标项目查验评估报告，包括物业项目名称、地址、物业管理区域和范围、物业类型、物业管理用房配备情况、公共设施设备运行情况等；
（四）根据招标人需求确定物业服务内容及服务标准，并优化物业服务方案；
（五）投标人须知：包括对投标人及投标文件的要求（投标文件的密封、签署、盖章要求等），投标人的资格（包含物业服务企业在监管信息平台所公示的信用等级信息）、投标文件的格式、主要内容及份数、投标报价要求、投标保证金交纳、退还方式以及不予退还保证金的情形描述、投标有效期、投标截止时间、开标时间及地点等；
（六）根据物业管理运行成本测算和收费标准评估确定招标项目预算金额，如设定最高限价的，还应当公开最高限价；
（七）评标办法及评分标准、中标人选聘方式和投标无效情形；
（八）招标活动方案，包括招标组织机构；
（九）物业服务合同示范文本及签订说明；
（十）物业服务合同中期评估及合同后评价的标准及要求；
（十一）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
对于不允许偏离的实质性要求和条件，招标人应当在招标文件中规定，并以醒目的方式标明。
三、招标文件信息公示内容
（一）《物业管理项目招标信息情况表》；
（二）招标文件（含招标公告）；
（三）物业管理区域划分证明和物业管理用房配置情况文件，无法提供该项材料的老旧小区，可提供相关佐证材料代替；
（四）法律、法规规定的其他材料；
（五）招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，应附上招标委托代理合同。
材料不全的，物业管理行政主管部门应提示招标人补正。补正后，物业项目所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应将以上资料上传至监管平台。
四、评标报告内容
（一）招标公告刊登的媒体名称、开标日期和地点；
（二）投标人名单和评标委员会成员名单；
（三）评标方法和标准；
（四）开标记录和评标情况及说明，包括无效投标人名单及原因；
（五）评标结果，确定的中标候选人名单或者经招标人委托直接确定的中标人；
（六）其他需要说明的情况，包括评标过程中投标人根据评标委员会要求进行的澄清、说明或者补正，评标委员会成员的更换等。
附件3
招标人和评标委员会职责
一、招标人职责
（一）核对评审专家身份和招标人代表授权函，对评审专家在评标活动中的职责履行情况予以记录，并及时将有关违法违规行为向物业所在地的县（市、区）级行政主管部门报告；
（二）宣布评标纪律；
（三）公布投标人名单，告知评审专家应当回避的情形；
（四）组织评标委员会推选评标组长，招标人代表不得担任组长；
（五）在评标期间采取必要的通讯管理措施，保证评标活动不受外界干扰；
（六）根据评标委员会的要求介绍相关政策法规、招标文件；
（七）维护评标秩序，监督评标委员会依照招标文件规定的评标程序、方法和标准进行独立评审，及时制止和纠正投标人代表、评审专家的倾向性言论或者违法违规行为；
（八）核对评标结果，有本办法第六十四条规定情形的，要求评标委员会复核或者书面说明理由，评标委员会拒绝的，应予记录并向招标人报告；
（九）评审工作完成后，按照规定向评审专家支付劳务报酬和异地评审差旅费，不得向评审专家以外的其他人员支付评审劳务报酬；
（十）处理与评标有关的其他事项。
招标人可以在评标前说明项目背景和招标需求，说明内容不得含有歧视性、倾向性意见，不得超出招标文件所述范围。说明应当提交书面材料，并随招标文件一并存档。
二、评标委员会职责
（一）审查、评价投标文件是否符合招标文件的商务、技术等实质性要求；
（二）要求投标人对投标文件有关事项作出澄清或者说明；
（三）对投标文件进行比较和评价；
（四）确定中标候选人名单，以及根据招标人委托直接确定中标人；
（五）向招标人或者有关部门报告评标中发现的违法行为。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
附件4
相关禁止性规定
一、投标人禁止性规定
（一）投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
（二）投标人不得与招标人串通投标，损害招标人利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
（三）禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
（四）在评标过程中发现投标人有上述禁止情形的，评标委员会应当认定其投标无效，并书面报告行业行政主管部门。由行业行政主管部门核实后，违规情形将被计入投标人的信用信息。
（一）确定参与评标至评标结束前私自接触投标人或者与招标结果有利害关系的人，收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
（二）接受投标人提出的与投标文件不一致的澄清或者说明，本办法第四十五条规定的情形除外。
（三）违反评标纪律发表倾向性意见或者征询招标人的倾向性意见。
（四）对需要专业判断的主观评审因素协商评分。
（五）在评标过程中擅离职守，影响评标程序正常进行的。
（六）记录、复制或者带走任何评标资料。
（七）其他不遵守评标纪律的行为。
评标委员会成员有前款第一至五项行为之一的，其评审意见无效，且不得获取评审劳务报酬。
附件2
修改意见建议反馈表
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注：请一行填写一条意见，勿将所有意见填入同一行。
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